Nos últimos meses, os clientes muitas vezes fizeram seus pagamentos de hipotecas mais cedo do que o esperado, de acordo com informações de bancos poloneses. uma razão? Prepare-se para evitar o impacto negativo de um aumento da taxa de juros. A taxa WIBOR 3M aumentou para 3,1%. Um aumento de 0,2 por cento em setembro fez com que os pagamentos de hipotecas aumentassem de 35 a 40 por cento., que pode se traduzir em valores na faixa de 200 a 600 PLN, dependendo do tamanho do empréstimo. Isso é apenas metade do caminho – o mercado espera que esse indicador suba para 4,5%, o que significa um aumento nos prêmios em até 75%. Em comparação com níveis em que a WIBOR 3M era de apenas 0,2 por cento.
Portanto, não é surpresa que os clientes queiram evitar aumentos de prêmios. – A partir de novembro e dezembro, assim como em janeiro, aumentamos as parcelas para amortizações parciais e integrais de empréstimos. Em termos da quantidade de exposição ao crédito, estes não são números enormes, mas 100-200 milhões de PLN acima da média dos meses em períodos anteriores – diz Bronnon Bartkevich, chefe do ING Bank Śląski.
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No entanto, esta solução destina-se a um número relativamente pequeno de 3,5 milhões de mutuários que reembolsam empréstimos à habitação em PLN (existem cerca de 2,1 milhões desses contratos, e a maioria dos empréstimos são para cônjuges), porque É necessário ter grandes economias (Além da liquidez, ou seja, prontamente disponível, e não destinada a investimentos que exijam caixa de longo prazo). Grande o suficiente para pagar uma dívida de 100.000 a 300.000 PLN de uma só vez. PLN, e muitas vezes mais. O indicador pode ser o valor médio de um crédito à habitação obtido nos últimos anos: há uma década era de 200.000 PLN, em 2021 já era de 330 mil. PLN (mas quase 30% das vendas no ano passado foram para hipotecas no valor de mais de 500 mil PLN).
As disposições da Lei Hipotecária, que entrou em vigor em meados de 2017, facilitam o reembolso antecipado. Se a hipoteca tiver uma taxa de juros variável, o banco não poderá cobrar uma taxa de reembolso antecipado após três anos de incorrer nela. Se o cliente decidir pagar antes do termo do período de 3 anos, poderá cobrar uma comissão, mas não superior a 3%. Quantia paga.
Quanto você pode economizar?
As diferenças nos custos de juros, ou seja, a soma dos juros pagos ao banco pela possibilidade de usar o capital que nos é disponibilizado, é enorme dependendo do nível das taxas de juros. Vamos dar uma olhada no empréstimo de 300 mil. PLN contratado por 30 anos a uma margem fixa de 2%. Aumentado em WIBOR 3M.
Se este rácio ao longo do período de reembolso de 30 anos (o que é obviamente irrealista, mas tomamos como exemplo simplificado) fosse de apenas 0,2%, como no último ano e meio, então os custos totais de juros sobre esta hipoteca seriam de 110 mil Zloty polonês. zloty. Uma taxa WIBOR 3M de 1,7%, como nos últimos cinco anos antes da pandemia, significa um custo de juros de 197 mil PLN. zloty. Alcançar 3,5% e 4,5% significaria um salto nos juros acumulados de até 313.000, respectivamente. zlotys e 383 mil. zloty.
O Departamento de Concorrência e Defesa do Consumidor recentemente encorajou pagamentos em excesso de empréstimos à habitação Ele forneceu uma calculadora que mostrava dois tipos diferentes de pagamento antecipado: redução do valor da parcela ou redução do prazo do empréstimo, mantendo o valor da parcela. A primeira opção é mais útil quando queremos reduzir a carga atual no orçamento familiar com as prestações do empréstimo, e a segunda quando queremos reduzir ao máximo todos os custos durante todo o período do empréstimo.
UOKiK dá um exemplo. O cliente ainda tem 300.000 para pagar. PLN, o empréstimo está programado para ser pago em meados de 2045, a parcela mensal é de 1,5 mil. zloty. Um pagamento em excesso de 20 mil PLN no caso de opções com prêmios reduzidos resulta em sua redução para 1,4 mil. PLN, poupança em juros ao longo de todo o empréstimo 8,4 mil. zloty. Encurtar o período de empréstimo é muito mais forte: Apesar de manter o prêmio no patamar de 1,5 mil. PLN, o empréstimo será reembolsado 2 anos e 3 meses antes disso, o subscritor Vai economizar 20,3 mil. PLN sobre juros.
Mercado imobiliário sob pressão
Nos últimos anos, o valor das hipotecas de PLN nos bancos aumentou 10%. Atingiu 400 bilhões de PLN. Agora, o ritmo de crescimento pode desacelerar não apenas por causa do reembolso antecipado. Taxas de juros mais altas também têm outro efeito: deterioração da qualidade de crédito. Na verdade, caiu em média cerca de 25%. Contra os registros de setembro de 2021.
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E isso se traduz no número de pedidos de hipoteca – em janeiro, os clientes apresentaram apenas 28,03 mil. contra 37,82 mil. um ano atrás. A leitura de janeiro está no mesmo nível de abril de 2020, que é o mês de maior pânico relacionado à pandemia do COVID-19. Se compararmos o número de pessoas solicitando empréstimos em janeiro de 2022 com o número de pessoas solicitando empréstimos em março de 2021, quando o resultado recorde foi registrado em toda a epidemia, a diminuição é de 28,77 mil. Notas do professor. Waldemar Rogowski, analista sênior do Credit Information Bureau.
A diminuição do número de requerentes de crédito à habitação não é novidade, surge desde abril de 2021. – Esse fenômeno pode se aprofundar ainda mais em 2022 como resultado do aumento das taxas de juros, do aumento do custo de vida e da potencial falha em mitigar esses aspectos negativos com o aumento da renda Rojovsky acrescenta.
Em 2021, os bancos concederam empréstimos imobiliários na Polônia por PLN 88,7 bilhões, um aumento de 40%. Mais do que os afetados pela epidemia 2020, em 36%. Mais do que era antes da pandemia de 2019 A BIK espera que as vendas deste ano caiam 10%, para PLN 80 bilhões, o que seria um bom resultado de qualquer maneira.. – Tendo em conta o que acontece de novembro a janeiro, é difícil discordar das expectativas de que a venda de hipotecas no mercado em 2022 seja menor do que em 2021 – resume o responsável do ING Bank Śląski.
